À savoir
- Au-delà de cette mission officielle, votre notaire vérifie l’origine de propriété, s’assure de l’absence d’hypothèques ou de servitudes problématiques, et contrôle la conformité des diagnostics immobiliers.
- Vous pouvez librement choisir votre notaire, même si le vendeur a déjà le sien – les émoluments seront simplement partagés entre les deux études sans surcoût pour vous.
- Pour un achat dans le neuf (VEFA), vous bénéficiez de frais de notaire réduits puisque les droits de mutation sont remplacés par une taxe de publicité foncière de 0,715%.
L’acquisition d’un bien immobilier représente souvent l’investissement d’une vie. Entre la recherche du financement et la signature de l’acte de vente notarié, le parcours peut sembler complexe. Pourtant, chaque étape du processus achat immobilier suit une logique précise, encadrée par votre notaire qui garantit la sécurité juridique de votre transaction immobilière.
Pourquoi le notaire est-il indispensable lors d’un achat immobilier ?
Le rôle du notaire dépasse largement la simple rédaction d’actes. Officier public ministériel, il authentifie votre transaction et lui confère une valeur juridique incontestable. L’acte authentique qu’il établit bénéficie d’une force probante et exécutoire équivalente à une décision de justice. Cette sécurité juridique justifie pleinement les frais de notaire, qui comprennent non seulement sa rémunération (environ 0,814% du prix de vente) mais également les taxes reversées à l’État.
Au-delà de cette mission officielle, votre notaire vérifie l’origine de propriété, s’assure de l’absence d’hypothèques ou de servitudes problématiques, et contrôle la conformité des diagnostics immobiliers. Sa responsabilité professionnelle est engagée sur chaque dossier qu’il traite.
Quand faut-il contacter son notaire pour un achat immobilier ?
Dès que votre offre d’achat est acceptée par le vendeur, prenez contact avec votre notaire. Vous pouvez librement choisir votre notaire, même si le vendeur a déjà le sien – les émoluments seront simplement partagés entre les deux études sans surcoût pour vous. Cette liberté de choix vous permet de bénéficier d’un accompagnement personnalisé tout au long de votre projet.
Si vous recherchez encore votre financement, votre notaire peut d’ores et déjà vous conseiller sur les différentes garanties possibles (hypothèque, privilège de prêteur de deniers) et leurs implications. Certaines études proposent même des rendez-vous gratuits de conseil pour préparer votre acquisition.
Comment se déroule la signature du compromis de vente ?
Le compromis de vente, aussi appelé promesse synallagmatique, constitue le premier engagement juridique entre vendeur et acquéreur. Sa rédaction nécessite la transmission d’un dossier complet : pièces d’identité, conditions du prêt immobilier envisagé, titre de propriété du vendeur, diagnostics techniques obligatoires (DPE, amiante, plomb, termites selon l’ancienneté du bien), et documents de copropriété le cas échéant.
Avec un dossier complet, comptez environ une semaine pour obtenir un rendez-vous de signature. L’acte précise le prix, les conditions suspensives (obtention du prêt notamment), et déclenche le délai de rétractation de 10 jours dont vous bénéficiez légalement. Durant cette période, vous pouvez renoncer à votre acquisition sans justification ni pénalité.
Que se passe-t-il entre le compromis et l’acte de vente définitif ?
Cette période d’environ trois mois permet de lever toutes les conditions suspensives et de préparer sereinement la vente immobilière. Votre notaire effectue plusieurs vérifications essentielles :
Les démarches administratives côté notaire :
- Purge du droit de préemption urbain (la mairie dispose de 2 mois pour exercer son droit)
- Demande d’état hypothécaire pour vérifier l’absence de charges
- Obtention du certificat d’urbanisme
- Vérification du règlement de copropriété et des procès-verbaux d’assemblées générales
- Contrôle de la validité des diagnostics immobiliers
Vos démarches personnelles :
- Finalisation de votre prêt immobilier et réception de l’offre de prêt
- Souscription de l’assurance prêt immobilier
- Organisation du déménagement et des transferts de contrats
Si des vices cachés sont découverts durant cette période ou si l’une des conditions suspensives ne peut être levée, l’annulation compromis de vente reste possible sans frais.
Combien coûtent réellement les frais de notaire ?
Les frais d’acquisition se décomposent en plusieurs postes :
Les droits de mutation (ou frais de mutation) représentent la part la plus importante, reversée intégralement au Trésor Public et aux collectivités locales. Pour l’ancien, ils s’élèvent à environ 5,80% du prix de vente.
Les émoluments du notaire, strictement réglementés, correspondent à sa rémunération pour l’ensemble des actes et formalités. Le tarif dégressif avoisine 0,814% du prix pour une vente standard.
Les frais de dossier et débours couvrent les différentes demandes administratives, extraits cadastraux, et publications légales.
Pour un achat dans le neuf (VEFA), vous bénéficiez de frais de notaire réduits puisque les droits de mutation sont remplacés par une taxe de publicité foncière de 0,715%. Au total, comptez environ 2 à 3% du prix au lieu de 7 à 8% dans l’ancien.
Comment financer un achat immobilier : quel rôle joue le notaire ?
Votre notaire intervient à plusieurs niveaux dans le financement de votre acquisition. D’abord, il rédige l’acte de prêt si votre banque le mandate pour cette mission. Ensuite, il constitue la garantie hypothécaire ou le privilège de prêteur de deniers qui sécurise le prêteur.
Le jour de la signature, il reçoit les fonds de la banque et procède à la répartition : paiement du vendeur, remboursement d’un éventuel prêt en cours, paiement des droits de mutation au Trésor Public, règlement des différents intervenants (agence immobilière, diagnostiqueur, géomètre si nécessaire).
Attention au délai de carence : certaines banques imposent un délai minimal entre l’émission de l’offre de prêt et le déblocage des fonds. Votre notaire coordonne ces contraintes pour fixer la date de signature définitive.
Que vérifie le notaire avant la signature de l’acte de vente ?
La mission de vérification du notaire garantit la sécurité de votre transaction immobilière. Les points de contrôle essentiels comprennent :
Sur le plan juridique :
- Capacité juridique des parties à vendre et acheter
- Origine de propriété sur 30 ans minimum
- Absence de servitudes problématiques
- Respect des règles d’urbanisme
- Conformité avec le règlement de copropriété
Sur le plan technique :
- Validité et complétude des diagnostics obligatoires
- Superficie Carrez en copropriété
- Déclarations de travaux et permis de construire
- Raccordements aux réseaux et assainissement
Sur le plan financier :
- Situation des charges de copropriété
- Travaux votés mais non encore réalisés
- Procédures en cours contre le syndicat
Ces vérifications protègent l’acquéreur contre d’éventuelles mauvaises surprises après l’achat.
Comment se déroule la signature de l’acte authentique de vente ?
Le jour J, vendeur et acquéreur se retrouvent à l’étude notariale (ou par visioconférence grâce à la signature électronique). Le notaire procède à la lecture intégrale de l’acte, répond aux dernières questions, et recueille les signatures.
L’acte de vente notarié comprend plusieurs parties :
- Désignation précise du bien et de ses dépendances
- Prix et modalités de paiement
- Déclarations fiscales pour le calcul des impôts sur la vente
- Conditions particulières négociées entre les parties
- Servitudes et charges grevant l’immeuble
Une fois signé, l’acte authentique est conservé pendant 100 ans à l’étude. Vous recevez une copie authentique qui fait foi de votre propriété. Le notaire procède ensuite à la publicité foncière qui rend la vente opposable aux tiers.
Quelles garanties après la signature chez le notaire ?
La signature de l’acte de vente ne met pas fin à toutes vos protections. Plusieurs garanties continuent de vous protéger :
La garantie des vices cachés vous permet d’agir contre le vendeur si vous découvrez des défauts non apparents rendant le bien impropre à l’usage ou diminuant fortement sa valeur. Cette action doit être engagée dans les deux ans suivant la découverte du vice.
La garantie d’éviction vous protège contre toute revendication d’un tiers sur votre propriété. Le vendeur doit vous garantir une possession paisible du bien.
L’assurance responsabilité civile professionnelle du notaire couvre les éventuelles erreurs ou omissions dans la rédaction de l’acte ou les vérifications préalables.
Pour les constructions neuves, s’ajoutent les garanties décennale, biennale et de parfait achèvement qui protègent contre les malfaçons.
Peut-on acheter un bien immobilier à distance ?
Les circonstances personnelles ou professionnelles rendent parfois impossible la présence physique lors de la signature. Plusieurs solutions existent :
La procuration notariée vous permet de désigner un mandataire qui signera en votre nom. Cette procuration peut être établie par n’importe quel notaire en France ou par un consulat à l’étranger.
La signature électronique à distance se démocratise. Équipées de systèmes sécurisés, de nombreuses études proposent désormais cette modalité qui conserve la même valeur juridique que la signature manuscrite.
La visioconférence permet d’assister à la lecture de l’acte et de poser vos questions en direct, même si la signature physique reste déléguée à un mandataire.
Les spécificités selon le type d’achat immobilier
L’achat en VEFA (Vente en État Futur d’Achèvement)
L’acquisition sur plans suit un processus particulier avec plusieurs actes : contrat de réservation, acte de vente en l’état futur d’achèvement, puis acte de livraison. Le promoteur impose généralement son notaire, mais vous pouvez vous faire assister par le vôtre. Les appels de fonds suivent l’avancement des travaux selon un échéancier légal.
L’achat en viager
Cette formule nécessite une expertise particulière pour équilibrer le bouquet (somme versée à la signature) et la rente viagère. Le notaire établit les calculs selon des tables de mortalité et sécurise le paiement de la rente par une inscription hypothécaire.
L’achat avec travaux
Si vous prévoyez des travaux importants, votre notaire peut prévoir des clauses spécifiques : condition suspensive d’obtention du permis de construire, séquestre d’une partie du prix pour garantir la réalisation de travaux par le vendeur, ou constitution de servitudes pour les accès chantier.
Les questions fréquentes sur le rôle du notaire dans l’achat immobilier
Peut-on changer de notaire en cours de transaction ? Oui, moyennant le règlement des diligences déjà accomplies par le premier notaire. Un courrier recommandé suffit pour notifier ce changement.
Le notaire peut-il refuser une vente ? Le notaire a l’obligation de refuser d’instrumenter si l’acte est illégal, contraire à l’ordre public, ou si les vérifications révèlent des irrégularités majeures.
Que faire si le vendeur refuse de signer l’acte définitif ? Le compromis de vente ayant valeur de vente, vous pouvez obtenir un jugement qui vaudra vente forcée. Votre notaire vous orientera vers un avocat spécialisé.
Comment sont calculés les frais de notaire pour un terrain ? Les mêmes règles s’appliquent, avec des droits de mutation identiques. Attention toutefois aux frais supplémentaires si le terrain nécessite un bornage ou une division parcellaire.
L’acquisition immobilière représente un engagement majeur qui mérite un accompagnement professionnel personnalisé. L’office de Maître Audrey MERLE du BOURG, situé au Mans, vous accompagne à chaque étape de votre projet immobilier. Forte d’une expertise reconnue en droit immobilier et d’une approche moderne avec signature électronique et visioconférence, l’étude assure un traitement efficace de votre dossier.
Pour bénéficier de conseils personnalisés sur votre projet d’achat immobilier, prenez rendez-vous avec notre étude. Les consultations de conseil sont gratuites et sans engagement.