À savoir
- Cette option réduit considérablement la base taxable, les droits étant calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété, déterminée selon un barème fiscal tenant compte de l’âge de l’usufruitier.
- Par exemple, pour un usufruitier de 70 ans, la nue-propriété représente 60% de la valeur totale du bien, générant une économie fiscale de 40% sur les droits de mutation.
- Le notaire s’assure de l’absence de mesure de protection (tutelle, curatelle, sauvegarde de justice) et de la pleine capacité du donateur à disposer de ses biens.
La donation avec réserve d’usufruit
La donation en nue-propriété est une stratégie patrimoniale permettant au donateur de conserver l’usufruit du bien. Cette formule garantit la jouissance du logement ou la perception des loyers jusqu’au décès du donateur. Le notaire établit alors une convention de donation précisant la répartition des charges entre nu-propriétaire et usufruitier.
Cette option réduit considérablement la base taxable, les droits étant calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété, déterminée selon un barème fiscal tenant compte de l’âge de l’usufruitier. Par exemple, pour un usufruitier de 70 ans, la nue-propriété représente 60% de la valeur totale du bien, générant une économie fiscale de 40% sur les droits de mutation.
La répartition des charges suit des règles précises : l’usufruitier assume l’entretien courant, les réparations locatives et la taxe d’habitation, tandis que le nu-propriétaire prend en charge les grosses réparations et la taxe foncière. Ces règles peuvent être aménagées conventionnellement dans l’acte pour s’adapter aux situations particulières. La donation temporaire d’usufruit, moins courante, permet de transmettre uniquement les revenus d’un bien pour une durée déterminée, solution adaptée pour aider temporairement un proche.
La donation-partage immobilière
La donation-partage organise la transmission du patrimoine entre plusieurs héritiers. Cette forme d’acte authentique fige les valeurs des biens donnés au jour de la donation, évitant les conflits futurs lors du règlement de la succession. Le notaire veille à respecter l’égalité entre les donataires ou organise des attributions inégales avec l’accord de tous.
Cette donation peut inclure des biens immobiliers non bâtis, des terrains constructibles ou des immeubles de rapport. Des soultes peuvent compenser les différences de valeur entre les lots attribués.
Comment préparer sa donation chez le notaire ?
Les documents indispensables
La préparation d’une donation notariée nécessite plusieurs documents essentiels. Le titre de propriété du bien constitue la pièce maîtresse du dossier. Les diagnostics immobiliers obligatoires informent le donataire sur l’état réel du bien transmis. Les pièces d’état civil actualisées des parties comprennent les extraits d’acte de naissance et livrets de famille.
Pour une donation parent enfant, le notaire vérifie la filiation et l’existence d’autres héritiers réservataires. Les justificatifs de situation matrimoniale (contrat de mariage, jugement de divorce) déterminent le régime applicable et les droits du conjoint.
Les vérifications préalables
Le notaire procède à plusieurs vérifications garantissant la sécurité juridique. L’origine de propriété fait l’objet d’un examen approfondi sur trente ans, permettant de détecter d’éventuels vices cachés dans les transmissions antérieures. La situation hypothécaire révèle les inscriptions grevant l’immeuble : hypothèques, privilèges, ou commandements valant saisie. Ces charges doivent être purgées avant la donation ou faire l’objet d’un accord avec les créanciers inscrits.
La capacité juridique des parties constitue un point de vigilance majeur. Le notaire s’assure de l’absence de mesure de protection (tutelle, curatelle, sauvegarde de justice) et de la pleine capacité du donateur à disposer de ses biens. Pour un donataire mineur, l’accord des deux parents exerçant l’autorité parentale peut s’avérer nécessaire, voire l’autorisation du juge des tutelles pour certains actes.
Les vérifications urbanistiques complètent ce dispositif : zonage du plan local d’urbanisme, servitudes d’utilité publique, droit de préemption urbain, état des risques et pollutions. Ces informations déterminent les possibilités d’évolution du bien et doivent être portées à la connaissance du donataire pour une transmission en toute transparence.
L’évaluation du bien
L’évaluation du bien immobilier donation revêt une importance capitale pour le calcul des droits. Une sous-évaluation manifeste expose à des pénalités fiscales. Le notaire conseille une évaluation sincère, tenant compte des prix du marché local. Pour les biens atypiques, une expertise immobilière professionnelle peut être recommandée.
Quelle est la procédure pour l’acte de donation immobilière ?
Première étape : La consultation initiale
Le notaire reçoit les parties pour analyser leur projet de transmission patrimoine immobilier. Cette rencontre permet d’identifier la formule de donation la plus adaptée aux objectifs poursuivis. Le professionnel examine la situation familiale et patrimoniale, puis présente les différentes options avec leurs avantages et inconvénients.
Deuxième étape : La rédaction de l’acte
Le notaire rédige l’acte en intégrant les clauses spécifiques souhaitées. La rédaction suit un formalisme strict garantissant la validité de l’acte. Peuvent être prévues : clause d’inaliénabilité temporaire, droit de retour conventionnel, charges particulières imposées au donataire. Chaque clause fait l’objet d’une attention particulière pour éviter toute ambiguïté.
Troisième étape : La signature
Le jour de la signature, les parties se réunissent à l’office notarial. Le notaire procède à une lecture intégrale de l’acte notarié, explique chaque disposition et recueille le consentement éclairé. Cette lecture obligatoire permet aux parties de poser leurs dernières questions. La donation devient définitive et irrévocable dès l’apposition des signatures.
Quatrième étape : Les formalités postéTransmettre un patrimoine immobilier de son vivant représente une décision majeure qui nécessite l’intervention d’un notaire. La donation immobilière permet d’anticiper sa succession tout en conservant, selon les modalités choisies, certains droits sur le bien transmis. Cette transmission entre vifs offre des avantages fiscaux considérables, notamment grâce aux abattements renouvelables tous les quinze ans.
Partout en France, l’acte de donation doit obligatoirement être établi par un notaire pour garantir sa validité juridique. Cette exigence légale protège toutes les parties et assure l’opposabilité de la transmission aux tiers. Le notaire, officier public et ministériel, confère à l’acte son caractère authentique, sa force probante et sa force exécutoire.
Quels sont les types de donation pour un bien immobilier ?
La donation en pleine propriété
La donation en pleine propriété transfère l’intégralité des droits sur le bien au donataire. Le donateur se dessaisit définitivement de l’usus (droit d’usage), du fructus (droit de percevoir les fruits et revenus) et de l’abusus (droit de disposer) du bien immobilier familial. Cette forme de donation convient particulièrement aux donateurs disposant d’autres ressources et souhaitant transmettre rapidement leur patrimoine.
Le donataire devient immédiatement plein propriétaire et peut disposer librement du bien : l’habiter, le louer, le vendre ou même l’hypothéquer. Cette liberté totale nécessite une réflexion approfondie sur la maturité et la capacité du bénéficiaire à gérer ce patrimoine. Le notaire veille à expliquer toutes les conséquences irréversibles de cette donation définitive lors de la consultation préalable, notamment l’impossibilité pour le donateur de récupérer le bien sauf cas exceptionnels prévus par la loi.
Le notaire accomplit les formalités de publicité foncière dans le mois suivant. Cette publication rend la donation opposable aux tiers. La déclaration de donation aux services fiscaux s’effectue simultanément, accompagnée du paiement des droits. Le notaire remet ensuite au donataire une copie authentique, titre de propriété officiel.
Combien coûtent les frais et impôts d’une donation immobilière ?
Les émoluments du notaire
Les frais de donation immobilière comprennent plusieurs postes réglementés. Les émoluments du notaire représentent environ 0,814% de la valeur du bien pour les donations entre parents et enfants. S’ajoutent les frais annexes : débours, contribution de sécurité immobilière (0,10% avec minimum 15€), copies authentiques. Pour une donation de 300 000€, les frais notariés totaux avoisinent 3 500 à 4 000€, hors droits de mutation.
Les droits de mutation selon le lien de parenté
Les droits varient considérablement selon le lien familial. Entre parents et enfants, après abattement de 100 000€ par parent et par enfant, le barème progressif s’applique :
- 5% jusqu’à 8 072€
- 10% de 8 072€ à 12 109€
- 15% de 12 109€ à 15 932€
- 20% de 15 932€ à 552 324€
- 30% de 552 324€ à 902 838€
- 40% de 902 838€ à 1 805 677€
- 45% au-delà
Entre époux ou partenaires pacsés, l’exonération totale rend la donation particulièrement avantageuse, quel que soit le montant transmis. Cette exonération s’applique également aux donations en usufruit ou en nue-propriété entre conjoints.
Entre frères et sœurs, l’abattement se limite à 15 932€, puis un taux de 35% s’applique jusqu’à 24 430€ et 45% au-delà. Entre oncle/tante et neveu/nièce, l’abattement n’est que de 7 967€ avec un taux unique de 55%. Pour les autres liens de parenté ou entre personnes sans lien familial, les taux atteignent 60% après un abattement minimal de 1 594€, rendant ces donations particulièrement onéreuses fiscalement.
L’optimisation par les abattements renouvelables
Les abattements se renouvellent tous les quinze ans, permettant une transmission progressive en franchise de droits. Un couple peut transmettre à chaque enfant 200 000€ tous les quinze ans sans taxation. La donation en nue-propriété génère une économie supplémentaire, la valeur de l’usufruit réduisant la base taxable. Le notaire conseille sur le calendrier optimal des donations successives.
Peut-on annuler ou modifier une donation de bien immobilier ?
Les cas de révocation exceptionnels
La donation constitue un acte irrévocable par principe. Toutefois, des cas exceptionnels permettent la révocation judiciaire : l’ingratitude caractérisée (violences, délits, refus d’aliments), l’inexécution des charges stipulées, ou la survenance d’enfant si cette clause était prévue.
La simulation de donation immobilière, déguisant une vente pour frauder, entraîne la nullité. Le notaire prévient ces situations par ses vérifications approfondies et l’interrogatoire séparé des parties.
Les aménagements contractuels possibles
Certains aménagements permettent d’adapter les effets de la donation. Le droit de retour conventionnel organise le retour automatique du bien en cas de prédécès du donataire. La clause de révision permet d’ajuster les charges selon l’évolution de la situation. Ces dispositions offrent une flexibilité tout en préservant le caractère irrévocable de la donation définitive.
Quelles clauses spécifiques peut contenir une donation notariée ?
Les clauses protectrices du patrimoine
La clause d’inaliénabilité interdit temporairement au donataire de vendre, donner ou hypothéquer le bien immobilier non bâti ou bâti. Cette protection préserve le patrimoine familial contre une dilapidation prématurée ou des décisions hâtives. La durée de l’inaliénabilité doit être limitée dans le temps et justifiée par un intérêt sérieux et légitime, comme la protection d’un donataire jeune ou vulnérable. Le notaire veille à ce que cette restriction ne constitue pas une entrave excessive à la liberté de disposer.
La clause de remploi oblige à réinvestir le produit d’une vente éventuelle dans un autre bien immobilier de valeur équivalente. Cette disposition maintient la nature immobilière du patrimoine transmis et évite la dispersion des capitaux. Le nouveau bien acquis en remploi se substitue automatiquement à l’ancien dans les conditions de la donation initiale.
Le droit de retour conventionnel fait revenir le bien au donateur si le donataire décède avant lui, sans descendance ou avec descendance selon ce qui est prévu. Cette clause protège particulièrement dans les donations à un enfant unique ou en l’absence de descendance du donataire. Le bien revient alors franc et quitte de toutes charges ou hypothèques consenties par le donataire, préservant ainsi l’intégrité du patrimoine familial.
Les charges au profit du donateur
Les charges viagères imposent au donataire des obligations jusqu’au décès du donateur : logement, nourriture, soins médicaux. Le droit d’usage et d’habitation permet au donateur d’occuper le bien sans pouvoir le louer. Le notaire quantifie ces obligations pour éviter les conflits et permettre leur déduction fiscale.
Les dispositions relatives à la succession
La donation peut être consentie en avancement de part successorale ou hors part successorale. Cette distinction détermine si le bien sera rapporté à la succession. La renonciation anticipée à l’action en réduction, recueillie par acte notarié séparé, sécurise les donations importantes excédant la quotité disponible.
Pourquoi choisir une donation plutôt qu’un legs ?
Les avantages de la transmission immédiate
La donation entre vifs permet au donateur d’accompagner le donataire dans la gestion du bien. L’acte authentique, immédiatement exécutoire et difficilement contestable, offre plus de sécurité qu’un testament révocable. La transparence de l’opération, réalisée en présence des intéressés, favorise l’acceptation familiale.
L’optimisation fiscale par les donations successives
La donation offre la possibilité de renouveler les abattements tous les quinze ans, permettant une transmission progressive en franchise de droits impossible avec un leg donation immobilière par testament. Cette périodicité permet de planifier plusieurs donations sur une vie, multipliant les économies fiscales. Un couple avec deux enfants peut ainsi transmettre 400 000€ tous les quinze ans sans aucune imposition.
La donation en nue-propriété génère des économies supplémentaires significatives. La valeur de l’usufruit, déterminée selon l’âge du donateur, diminue la base taxable des droits. Plus le donateur est jeune, plus la valeur de l’usufruit est élevée et donc plus la nue-propriété est réduite fiscalement. Au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire devient automatiquement plein propriétaire sans nouvelle taxation, réalisant une économie pouvant atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euros sur une donation importante.
Les plus-values immobilières bénéficient également d’un traitement favorable dans le cadre d’une donation. Le donataire reprend la date et le prix d’acquisition du donateur pour le calcul de la plus-value future, mais la donation purge les plus-values latentes sans taxation immédiate. Cette transmission de la plus-value permet des stratégies d’optimisation patrimoniale particulièrement intéressantes pour les biens détenus depuis longtemps.
La flexibilité pour les situations familiales
La donation-partage organise équitablement la transmission entre plusieurs enfants, figeant les valeurs au jour de l’acte. Cette formule évite les réévaluations sources de conflits. La donation avec charges offre une souplesse d’adaptation aux besoins évolutifs. Le leg donation immobilière par testament, figé au décès, ne permet pas ces ajustements.
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