Le calcul frais de notaire porte mal son nom : sur un achat dans l’ancien, environ 80 % de la somme part en impôts, au département et à la commune. La rémunération de l’étude représente de l’ordre de 15 %, elle est fixée par décret, et elle est identique partout en France.
En bref
- Environ 80 % de la somme sont des impôts, pas la rémunération du notaire.
- Environ 8 % du prix dans l’ancien en Sarthe, 2 à 3 % dans le neuf.
- La Sarthe applique 6,32 % de droits, ramenés à 5,81 % pour un primo-accédant.
- L’émolument du notaire est dégressif par tranches, de 3,870 % à 0,799 %.
- Une remise ne se négocie pas : quand un professionnel en consent une, son taux est fixe et identique pour tous.
Calcul frais de notaire : quel pourcentage réellement
Comptez environ 8 % du prix pour un logement ancien en Sarthe et 2 à 3 % pour un logement neuf ou vendu en l’état futur d’achèvement. L’écart ne vient pas du notaire : dans le neuf, la vente relève de la TVA et les droits de mutation sont remplacés par une taxe très réduite.
Dans l’ancien
Sur une maison à 200 000 €, comptez de l’ordre de 16 000 € au total, dont 12 637 € de droits de mutation au taux sarthois. Plus le prix est bas, plus le pourcentage monte : les débours et l’émolument de formalités sont largement forfaitaires, et ils ne diminuent pas avec le prix.
Dans le neuf
La taxe de publicité foncière remplace les droits de mutation. Le prix affiché intègre déjà 20 % de TVA payée au promoteur : la fiscalité n’est pas plus légère, elle est prélevée ailleurs.
D’où vient l’écart
De la nature juridique de la vente, pas de l’âge du bâtiment. Une maison achevée il y a trois ans et déjà revendue une fois est fiscalement « ancienne ». Le détail par type de bien figure sur la page simulateur frais de notaire.
Calcul frais de notaire : les quatre postes de la facture
Le calcul frais de notaire additionne quatre lignes de nature très différente : un impôt, une rémunération tarifée, des avances de frais et une contribution à l’État.
| Poste | Ce que c’est | Part du total (ancien) | |—|—|—| | Droits de mutation | l’impôt départemental et communal sur la vente | ~ 75 à 80 % | | Émoluments du notaire | sa rémunération, tarifée par décret | ~ 12 à 15 % | | Débours | les sommes avancées pour vous — cadastre, urbanisme, syndic | ~ 5 à 10 % | | Contribution de sécurité immobilière | 0,10 % du prix, perçue par l’État | ~ 1 % |
Seule la deuxième ligne revient à l’office. Les trois autres transitent par sa comptabilité et repartent vers le Trésor public, la commune, le département ou des tiers.
Calcul frais de notaire en Sarthe : 6,32 % de droits
Le taux n’est plus le même partout depuis 2025 : la loi a autorisé les départements à relever leur part de 0,5 point. La Sarthe a voté la hausse et porté sa part départementale à 5,00 %, contre 4,50 % auparavant.
En additionnant la part départementale, la taxe communale de 1,20 % et les frais d’assiette prélevés par l’État — 2,37 % de la part départementale, soit 0,1185 % —, les droits atteignent 6,3185 % du prix, taux que l’on arrondit couramment à 6,32 % (part départementale relevée sur le tableau des droits d’enregistrement de la DGFiP applicable au 1er juin 2026). C’est ce taux exact qui donne 12 637 € de droits sur une maison à 200 000 € : 10 000 € au département, 2 400 € à la commune, 237 € à l’État.
Le taux primo-accédant
Les primo-accédants sont exclus de la hausse et restent au taux de 4,50 %, soit 5,80665 % une fois la taxe communale et les frais d’assiette ajoutés — 5,81 % en arrondi. Est primo-accédant, au sens de ce texte, celui qui n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant l’acte — et l’exclusion suppose que le bien acquis soit affecté à sa résidence principale. Sur une maison à 200 000 €, les droits tombent à 11 613 € : 1 024 € de moins.
La date qui compte
Le taux applicable est celui en vigueur au jour de la signature de l’acte authentique, pas au jour du compromis. La faculté de majoration est bornée par la loi jusqu’au 31 mars 2028 en l’état actuel des textes.
Calcul frais de notaire : le barème des émoluments
L’émolument de vente se calcule par tranches : chaque tranche du prix est taxée à son propre taux, jamais le prix entier au taux le plus élevé. Ces taux sont inchangés depuis le 1er mars 2020 ; l’arrêté du 25 février 2026 les laisse en vigueur pour la période tarifaire du 1er mars 2026 au 29 février 2028.
| Tranche du prix | Taux (hors taxes) | |—|—| | de 0 à 6 500 € | 3,870 % | | de 6 500 à 17 000 € | 1,596 % | | de 17 000 à 60 000 € | 1,064 % | | au-delà de 60 000 € | 0,799 % |
Il faut ajouter la TVA à 20 %. Pour une maison à 200 000 €, le calcul tranche par tranche donne 251,55 € + 167,58 € + 457,52 € + 1 118,60 €, soit 1 995,25 € hors taxes et 2 394,30 € TTC — à comparer aux 12 637 € de droits de mutation dus sur le même dossier. Le barème acte par acte figure sur la page émoluments notaire.
Qui paie les frais de notaire ?
L’acquéreur, dans la quasi-totalité des ventes immobilières : le Code civil met les frais de l’acte à sa charge, sauf convention contraire. Trois situations dérogent à ce principe.
L’acte « en main » : vendeur et acquéreur conviennent que le vendeur supporte les frais. Le prix est alors reconstitué pour le calcul des droits, et l’opération est moins favorable qu’il n’y paraît.
La vente en viager ou avec réserve d’usufruit : l’assiette n’est plus le prix mais la valeur des droits réellement transmis.
Hors vente, la règle change avec l’acte. Dans une succession, les frais sont prélevés sur l’actif — voir frais de notaire succession. Dans une donation, le donateur peut les prendre à sa charge sans que ce supplément soit taxé, mécanisme détaillé sur la page frais de notaire donation.
Calcul frais de notaire : comment les faire baisser
Trois leviers existent, et aucun ne relève de la négociation.
Le mobilier
Si la vente porte aussi sur des meubles, leur valeur se retranche de l’assiette des droits, qui ne frappent que l’immeuble. Encore faut-il que ces meubles existent, soient inventoriés et valorisés à leur valeur d’occasion, factures à l’appui. Une évaluation forfaitaire et généreuse est le premier motif de redressement sur ce poste.
Le statut de primo-accédant
C’est aujourd’hui le levier le plus important en Sarthe : 0,5 point de moins sur toute l’assiette. Il se vérifie pendant la préparation de l’acte, pas après.
La remise réglementée
C’est une faculté laissée au notaire, pas un droit de l’acquéreur. L’article A444-174 du Code de commerce l’encadre strictement : elle ne peut porter que sur la part d’émolument calculée sur les tranches d’assiette supérieures ou égales à 100 000 €, et son taux maximal est de 20 %. L’article L444-2 ajoute que le taux des remises octroyées par un professionnel est fixe et identique pour tous. Il n’y a donc rien à négocier : soit une étude en pratique une, au même taux pour tout le monde, soit elle n’en pratique pas.
Ce qui ne marche pas : espérer un rabais sur un impôt, minorer le prix déclaré, ou mettre les études en concurrence sur un tarif fixé par décret.
Calcul frais de notaire : ce qu’un simulateur ignore
Un estimateur en ligne calcule correctement le cas standard et se trompe dès qu’on en sort, parce qu’il ignore quatre informations qui ne figurent dans aucun formulaire.
Votre statut de primo-accédant, qui vaut 0,5 point. Le régime fiscal du vendeur — un vendeur assujetti à la TVA change entièrement le calcul. La nature exacte du bien : terrain à bâtir, dépendance agricole, immeuble mixte ne relèvent pas du même régime. Et la date de signature, dont dépend le taux départemental.
C’est pourquoi l’étude établit un décompte prévisionnel dès le compromis, puis un décompte définitif avant l’acte. Le solde éventuel vous est restitué : la provision est calculée avec une marge, elle n’est jamais forfaitaire.
Avis de clients
J’ai récemment acheté une maison et je suis extrêmement satisfait de l’excellent service fourni par Maître Merle du Bourg. Tout s’est déroulé sans aucun problème et je salue la compétence et le professionnalisme de cette dernière et de son équipe qui a pris le temps de répondre à toutes mes questions et de m’expliquer chaque étape du processus.
Maître Merle du Bourg et ses assistants nous ont accompagné à plusieurs reprises (vente immobilière, succession entre autres), et font preuve d’une grande gentillesse et de compréhension. Maître Merle du Bourg prend le temps d’expliquer les choses et surtout, elle montre de l’empathie pour ses clients.
Je suis ravie de l’accompagnement de Maître Merle du Bourg pour ma première acquisition. En plus d’être très sympathique et à l’écoute, elle et sa collaboratrice ont été particulièrement réactives, ont répondu à toutes mes questions de façon très claire et on su me rassurer dans cette étape importante.
Questions fréquentes
Sur cette page
- Calcul frais de notaire : quel pourcentage réellement
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- Calcul frais de notaire en Sarthe : 6,32 % de droits
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- Qui paie les frais de notaire ?
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Quelle est la formule pour calculer les frais de notaire ?
Droits de mutation (6,32 % du prix en Sarthe, 5,81 % pour un primo-accédant) + émoluments par tranches (3,870 % à 0,799 %, plus TVA) + débours + contribution de sécurité immobilière (0,10 %). Aucune de ces lignes ne se négocie : trois sont des taxes, la quatrième est tarifée par décret.
Est-ce que les notaires ont tous les mêmes tarifs ?
Oui pour les actes tarifés — vente, donation, succession —, dont l’émolument est fixé par décret et identique dans toutes les études de France. Non pour les prestations à honoraires libres, expliquées sur la page honoraires notaire.
Quels sont les frais de notaire pour une maison à 200 000 € ?
De l’ordre de 16 000 € dans l’ancien en Sarthe, dont 12 637 € de droits de mutation et 2 394 € TTC d’émoluments, le solde étant fait des débours et de la contribution de sécurité immobilière. Environ 5 000 € si le bien est neuf, la vente relevant alors de la TVA.
Quand on vend un bien, y a-t-il des frais de notaire ?
Non : les frais d’acte sont à la charge de l’acquéreur. Le vendeur supporte d’autres coûts — les diagnostics, l’éventuelle mainlevée d’hypothèque, et surtout l’impôt sur la plus-value si le bien n’est pas sa résidence principale.
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Maître Audrey Merle du Bourg, notaire au Mans — CRPCEN 72144. Page mise à jour le 9 août 2026.
Sources : tarif réglementé, article A444-91 du Code de commerce (barème de la vente, en vigueur depuis le 1er mars 2020) · arrêté du 25 février 2026 fixant les tarifs des notaires pour la période du 1er mars 2026 au 29 février 2028 · article A444-174 et article L444-2 du Code de commerce (remises) · tableau DGFiP des droits d’enregistrement et de la taxe de publicité foncière applicable au 1er juin 2026 (Sarthe : 5,00 % hors primo-accédant, 4,50 % au titre de l’article 1594 D du CGI) · article 116 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 (majoration applicable aux actes passés du 1er avril 2025 au 31 mars 2028).