Usufruit successif : clause, conjoint, vente et fiscalité

Un usufruit successif prévoit qu’un second bénéficiaire profitera d’un bien lorsque le droit du premier prendra fin, selon les conditions de l’acte. Cette organisation peut protéger le conjoint après une transmission de la nue-propriété. La rédaction doit préciser les bénéficiaires, la durée, les charges et les conséquences d’une vente. À lire aussi : dons et succession.

Sur cette page

• Usufruit successif : comment fonctionne la clause
• Quelle est la différence entre l’usufruit successif et la réversion d’usufruit ?
• Usufruit successif : les droits de l’usufruitier
• Est-ce qu’on paye des droits de succession sur l’usufruit ?
• Comment calculer la valeur de l’usufruit successif ?
• Usufruit successif : peut-on vendre la maison ?
• Quels sont les inconvénients de l’usufruit ?
• Usufruit successif : l’accompagnement de l’office
• Usufruit successif : questions fréquentes

Usufruit successif : comment fonctionne la clause

Un couple donne la nue-propriété de sa maison à ses enfants et se réserve l’usufruit. Le premier des deux décède. Sans clause, sa moitié d’usufruit s’éteint : les enfants deviennent pleins propriétaires de cette moitié. Avec une clause d’usufruit successif, l’usufruit passe intégralement au survivant.

Une phrase dans l’acte de donation décide de la façon dont le survivant vivra les vingt années suivantes.

Le mécanisme emporte deux conséquences favorables, et une troisième qui dépend de la personne protégée. Les droits sont calculés et payés au moment de la donation initiale, sur la valeur de la nue-propriété transmise. Et les enfants ne sont pas déshérités : ils restent nus-propriétaires depuis le premier jour, et la pleine propriété leur revient au décès du survivant, sans droits supplémentaires.

Reste le sort du second usufruitier au décès du premier. Contrairement à une idée répandue, la réversion d’usufruit relève des droits de mutation par décès, quelle que soit la qualité du bénéficiaire : sans conséquence pour un conjoint survivant ou un partenaire de PACS, qui en sont exonérés, mais avec une facture pour les autres. C’est détaillé plus bas.

Le mécanisme général du démembrement est posé sur la page règles du don remis directement.

Quelle est la différence entre l’usufruit successif et la réversion d’usufruit ?

Un usufruit successif prévoit que plusieurs personnes bénéficieront du droit l’une après l’autre. La réversion d’usufruit désigne une clause qui organise notamment le passage du droit à un second bénéficiaire, souvent le conjoint. Pour connaître ses effets, il faut lire l’acte : bénéficiaires, ordre, conditions et traitement fiscal ne se déduisent pas du seul intitulé.

Une réserve de vocabulaire tout de même : en assurance, la « réversion » désigne aussi autre chose — la rente viagère réversible, versée au second bénéficiaire après le décès du premier. Même mot, autre mécanisme, et il ne porte pas sur un bien démembré.

Ce qu’il faut en revanche distinguer, c’est l’usufruit successif de deux mécanismes voisins avec lesquels on le confond souvent.

L’usufruit conjoint : deux personnes sont usufruitières en même temps, chacune pour moitié. Au décès de l’une, sa part s’éteint — sauf clause d’accroissement.

Le quasi-usufruit : l’usufruit porte sur des choses consomptibles, et l’usufruitier peut les dépenser à charge de restituer. C’est un régime, pas une durée — voir la page usage des fonds et créance de restitution.

Usufruit successif d’un bien commun

Quand le bien donné est un bien commun aux deux époux, chacun donne la nue-propriété de sa moitié et conserve l’usufruit de sa moitié. La clause d’usufruit successif fait passer au survivant l’usufruit de la moitié du défunt.

C’est la configuration la plus fréquente en pratique, et celle où l’absence de clause se voit le plus vite : sans elle, le survivant continue d’occuper un logement dont il n’a plus que la moitié en usufruit, aux côtés d’enfants devenus pleins propriétaires de l’autre moitié.

La clause fonctionne aussi hors du couple marié — au profit d’un partenaire pacsé, d’un concubin, d’un frère ou d’une sœur avec qui l’on vit. C’est souvent le seul moyen d’assurer au survivant le maintien dans les lieux : le concubin n’a, lui, aucun droit successoral.

Elle ne le dispense pas de l’impôt pour autant. La réversion au profit d’un partenaire de PACS est exonérée, comme celle au profit du conjoint ; celle au profit d’un frère ou d’une sœur vivant sous le même toit peut l’être, mais aux conditions strictes de l’article 796-0 ter du Code général des impôts (célibataire, veuf, divorcé ou séparé, plus de cinquante ans ou infirme, domicile commun pendant les cinq années précédant le décès). Au profit d’un concubin, en revanche, elle est taxée au tarif des personnes non parentes, soit 60 %. C’est un chiffrage à faire avant de signer, pas après.

Elle doit être stipulée dans l’acte de donation lui-même. Un ajout ultérieur exige d’examiner les droits déjà transmis et les accords nécessaires, et c’est la principale raison pour laquelle une donation avec réserve d’usufruit se rédige avant de se signer.

Usufruit successif : les droits de l’usufruitier

L’usufruitier successif a exactement les mêmes droits que le premier : occuper le bien, le louer, en percevoir les revenus, et supporter les charges courantes. Le nu-propriétaire conserve son droit et peut en disposer dans les limites de l’acte et de la loi.

Les charges et les travaux

La frontière entre « entretien » et « grosse réparation » est celle qui se discute le plus. Une toiture reprise en partie est un entretien ; une toiture refaite entièrement est une grosse réparation. En pratique, le nu-propriétaire n’est pas tenu de faire les grosses réparations — il en supporte la charge s’il les fait, mais l’usufruitier ne peut pas l’y contraindre. C’est un vide que la convention peut combler.

L’indivision d’usufruit

Quand plusieurs personnes se partagent l’usufruit du même bien — deux enfants usufruitiers, ou un conjoint et un enfant —, elles sont en indivision d’usufruit : les décisions se prennent ensemble, et chacune peut demander le partage de son droit. Cette configuration cumule les inconvénients des deux régimes, et elle se rencontre presque toujours par accident, faute d’avoir organisé les choses. Le sujet de l’indivision successorale est traité sur la page succession frère et sœur.

Est-ce qu’on paye des droits de succession sur l’usufruit ?

Le traitement fiscal varie selon l’origine de l’usufruit et le lien entre les personnes. Le conjoint survivant est exonéré de droits de succession. La réunion de l’usufruit à la nue-propriété au décès de l’usufruitier ne donne en principe pas lieu à un nouvel impôt. Une réversion doit être analysée séparément.

L’usufruit temporaire est l’outil de celui qui veut donner des revenus sans donner le bien : un parent cède l’usufruit d’un appartement locatif à son enfant étudiant pour cinq ans ; l’enfant perçoit les loyers et les déclare, le parent ne les déclare plus, et récupère la pleine propriété au terme. L’opération doit répondre à un objectif réel — aider l’enfant — et se traduire par un transfert effectif des revenus : à défaut, l’administration peut la remettre en cause sur le terrain de l’abus de droit (article L. 64 du livre des procédures fiscales).

Un usufruit ne peut en aucun cas être perpétuel. Consenti à une personne morale, il est plafonné à trente ans.

Comment calculer la valeur de l’usufruit successif ?

La valeur fiscale dépend du droit transmis, de son titulaire et du moment auquel il devient imposable. Le barème de l’article 669 du Code général des impôts sert pour un usufruit viager. Une réversion peut appeler un traitement distinct : le notaire doit identifier l’opération avant d’appliquer un âge ou un pourcentage.

Dans un usufruit successif, l’impôt intervient à deux moments. À la donation, sur la valeur de la nue-propriété transmise aux enfants, l’usufruit réservé étant évalué selon ce barème. Puis au décès du premier usufruitier : la réversion relève des droits de mutation par décès, et l’administration se place à la date de ce décès pour évaluer le bien, déterminer l’âge de l’usufruitier et appliquer le tarif. Exonérée pour le conjoint survivant et le partenaire de PACS, cette seconde étape est taxée pour les autres bénéficiaires, selon leur lien de parenté avec le défunt.

Attention à ne pas confondre cette valeur fiscale avec la valeur économique de l’usufruit, calculée sur les revenus réels du bien. La première s’impose pour l’impôt, la seconde peut aider à négocier ou à évaluer les droits : répartir un prix de vente, racheter un usufruit, évaluer un apport. Le détail figure sur la page usage des fonds et créance de restitution.

Usufruit successif : peut-on vendre la maison ?

Non, pas seul. La vente d’un bien démembré exige l’accord de l’usufruitier et de tous les nus-propriétaires. Chacun peut céder son propre droit, mais un usufruit seul ou une nue-propriété seule ne trouvent qu’exceptionnellement acquéreur, et à forte décote.

Trois blocages reviennent constamment : le conjoint survivant usufruitier veut vendre pour financer une maison de retraite et les enfants refusent ; les enfants nus-propriétaires veulent vendre pendant que le parent occupe encore le bien ; une famille recomposée où les intérêts du survivant et ceux des enfants d’une autre union peuvent diverger.

Deux réponses existent, et toutes deux se préparent à l’avance. La clause de remploi, insérée dans l’acte de donation, prévoit que le prix sera réinvesti dans un autre bien lui-même démembré — elle évite que le prix tombe en quasi-usufruit. Et la convention entre usufruitier et nus-propriétaires, signée le jour de la donation, règle par avance qui décide quoi : gros travaux, mise en location, vente, répartition du prix.

En cas de désaccord, distinguez le démembrement de l’indivision : les règles judiciaires permettant de vendre ne se transposent pas automatiquement de l’un à l’autre. Une consultation permettra d’examiner les droits, les clauses et les recours possibles. Le juge ne donne pas une autorisation générale de vendre dès qu’un refus paraît gênant.

Quels sont les inconvénients de l’usufruit ?

L’usufruit sépare l’usage du bien et sa propriété, ce qui impose d’organiser les charges, les travaux et les décisions communes. Une vente en pleine propriété suppose normalement l’accord de l’usufruitier et du nu-propriétaire. Avec des titulaires successifs, il faut aussi anticiper la durée du démembrement et les effets fiscaux de chaque transmission.

Il retarde la pleine propriété des enfants. Avec une clause d’usufruit successif, ils attendent le décès du second parent, pas du premier. Sur un couple de septuagénaires, cela peut représenter quinze ou vingt ans de plus.

Il peut compliquer une vente. Il faut déterminer qui détient un droit actuel ou futur et quels accords sont nécessaires pour que l’acquéreur reçoive les droits attendus. La durée ne peut pas être décrite comme automatiquement doublée : elle dépend de la survie et des conditions de la clause.

Sa modification est encadrée. Les droits consentis au second usufruitier et la nature de la libéralité doivent être identifiés. Certaines réversions entre époux relèvent du régime des donations de biens à venir. Une modification, une renonciation ou un divorce doivent être examinés selon l’acte ; une irrévocabilité absolue ne peut pas être affirmée dans tous les cas.

C’est pourquoi elle se discute avec les enfants au moment de la donation, et pas seulement entre époux : c’est eux qu’elle fait patienter. Une répartition anticipée par donation est souvent le cadre où cette conversation se tient le mieux.

Usufruit successif : l’accompagnement de l’office

Les avis publics de l’office portent sur plusieurs types de dossiers. Ils ne constituent pas des témoignages spécifiques à cette démarche. La fiche Google affichait 4,9/5 pour 76 avis lors du relevé du 27 septembre 2026 ; ces chiffres peuvent évoluer.

« font preuve d’une grande gentillesse et de compréhension. »

Consulter les avis sur la fiche Google de l’étude. Le premier échange sert à préciser votre situation et les pièces utiles ; un avis ne préjuge pas du résultat de votre dossier.

Usufruit successif : questions fréquentes

Comment se passe une succession avec usufruit ?

Le nu-propriétaire devient plein propriétaire au décès de l’usufruitier, sans aucun droit à payer sur la reconstitution. Il n’y a pas d’acte à passer : la propriété se reconstitue de plein droit. Restent la publication au service de la publicité foncière et la mention dans la déclaration.

Peut-on vendre une maison en usufruit ?

Pas seul : la vente exige l’accord de l’usufruitier et de tous les nus-propriétaires. Chacun peut céder son propre droit, mais un usufruit isolé ou une nue-propriété isolée ne trouvent acquéreur qu’exceptionnellement, et à forte décote.

Précisions complémentaires : quels sont les inconvénients de l’usufruit ?

L’impossibilité de vendre seul, la répartition des travaux entre règles légales et clauses particulières, et la durée : un démembrement engage pour la vie de l’usufruitier. Ces trois points se traitent par des clauses écrites au moment de la donation.