Compromis de vente notaire : étapes, délais et frais

Compromis de vente notaire : cet avant-contrat fixe les engagements du vendeur et de l’acquéreur, le prix et les conditions de la vente. Pour l’achat non professionnel d’un logement, un délai légal de rétractation protège l’acquéreur. Les pièces, le financement et les conditions suspensives doivent être examinés avant signature. À lire aussi : préparation d’un dossier immobilier.

Sur cette page

• Compromis de vente notaire : comment se passe la signature
• Quel délai entre le compromis et l’acte de vente ?
• Compromis de vente notaire : la rétractation de dix jours
• Est-il obligatoire de verser un acompte lors d’un compromis de vente ?
• Qui doit payer le compromis de vente chez le notaire ?
• Quel document fournir pour un compromis de vente ?
• Promesse, compromis, réservation : les quatre avant-contrats
• Compromis de vente notaire : l’accompagnement de l’office
• Compromis de vente notaire : questions fréquentes

Compromis de vente notaire : comment se passe la signature

Le rendez-vous suit toujours le même ordre. Le notaire lit l’avant-contrat, vérifie l’identité et la capacité des parties, annexe les diagnostics, reçoit le dépôt de garantie sur son compte séquestre, puis notifie l’acte à l’acquéreur. C’est cette notification qui fait courir le délai de rétractation.

Avant le rendez-vous, l’étude réunit les pièces : titre de propriété du vendeur, dernier avis de taxe foncière, diagnostics, pour un lot de copropriété le règlement, les procès-verbaux d’assemblée et les appels de charges. L’acquéreur apporte une pièce d’identité, un justificatif de domicile et le plan de financement envisagé.

Le compromis se signe aujourd’hui sous forme électronique, sur tablette, et se conserve dans un minutier central. Une partie empêchée peut être représentée : la page procuration notariée détaille les solutions, y compris la comparution à distance. Le déroulé complet d’un achat figure sur la page notaire et immobilier.

Quel délai entre le compromis et l’acte de vente ?

Comptez deux à trois mois. Aucun délai minimum n’est fixé par la loi : le calendrier dépend de la purge des dix jours de rétractation, de l’instruction du prêt et du retour des administrations. La portée de la date prévue dépend des clauses : prorogation, mise en demeure et caducité éventuelle doivent être lues dans l’acte.

Ce qui se déroule pendant ces semaines :

• la purge du délai de rétractation — dix jours ;
• l’instruction du prêt par la banque, puis le délai de réflexion de l’emprunteur ;
• les interrogations d’urbanisme auprès de la mairie, principal facteur de variation d’une commune à l’autre ;
• la purge des droits de préemption — commune, SAFER, locataire en place ;
• l’état hypothécaire et la préparation des mainlevées éventuelles ;
• la remontée des titres antérieurs et la recherche des servitudes ;
• pour un lot de copropriété, l’état daté demandé au syndic.

Le délai s’allonge dans trois cas : une succession en cours du côté du vendeur, un bien en indivision, ou un permis de construire à obtenir. Il vaut mieux le savoir avant de fixer une date de déménagement ou de donner congé à un bailleur.

Compromis de vente notaire : la rétractation de dix jours

L’acquéreur non professionnel d’un logement dispose de dix jours pour se rétracter, sans motif et sans pénalité. Le délai court à compter du lendemain de la première présentation de la notification du compromis. Toutes les sommes versées lui sont alors restituées.

Trois précisions.

Ce droit ne bénéficie qu’à l’acquéreur. Le vendeur, lui, est engagé dès la signature : s’il change d’avis, l’acquéreur peut demander l’exécution forcée de la vente en justice.

Il ne joue que pour l’habitation. Un terrain nu, un local commercial, un bien acheté par une société n’ouvrent pas ce délai, même si l’acquéreur est un particulier.

La restitution est encadrée. Le professionnel qui détient les fonds les restitue dans un délai de vingt et un jours à compter du lendemain de la rétractation — article L. 271-2 du Code de la construction et de l’habitation —, sans que l’acquéreur ait à se justifier ni à motiver son retrait.

Est-il obligatoire de verser un acompte lors d’un compromis de vente ?

Aucun texte n’oblige l’acquéreur à verser un acompte, et aucun barème n’en fixe le montant. L’usage observé se situe entre 5 et 10 % du prix, il se négocie librement, et il arrive qu’il n’y en ait aucun. Cette somme n’est pas remise au vendeur : elle est séquestrée chez le notaire ou chez un agent immobilier titulaire d’une garantie financière.

Son sort dépend de la suite :

• la vente se réalise — le dépôt s’impute sur le prix ;
• une condition suspensive échoue dans les conditions prévues — le dépôt est en principe restitué ;
• l’acquéreur se rétracte dans les dix jours — il est restitué ;
• l’acquéreur renonce sans motif après ce délai — il peut rester acquis au vendeur, qui peut en outre demander l’exécution forcée.

Ne versez jamais de somme directement au vendeur. C’est la première erreur à éviter dans une vente de particulier à particulier : l’argent versé de la main à la main n’est plus protégé.

Le séquestre du prix désigne un autre mécanisme, à la signature définitive : une fraction du prix est retenue par le notaire tant qu’une situation reste à régler — régularisation d’urbanisme, arrêté de compte de charges, provision de copropriété.

Qui doit payer le compromis de vente chez le notaire ?

Le coût éventuel de l’avant-contrat et les modalités de paiement doivent être précisés par l’office avant la signature. L’acquéreur supporte en principe les frais d’acquisition, sauf convention contraire. Distinguez la rémunération de rédaction, les éventuels droits d’enregistrement et le dépôt de garantie, qui n’est pas un honoraire et peut s’imputer sur le prix.

Ces frais d’acquisition sont réglementés : les émoluments du notaire sont fixés par décret, donc identiques dans toutes les études de France, et ils ne représentent qu’une part minoritaire du total, l’essentiel étant constitué de taxes reversées à l’État et aux collectivités. Le détail poste par poste et un ordre de grandeur figurent sur la page simulateur de frais de notaire.

Deux dépenses restent distinctes. La commission d’agence, quand une agence intervient, est due selon le mandat signé, à la charge du vendeur ou de l’acquéreur suivant ce qu’il prévoit. Les frais de garantie du prêt — hypothèque ou caution — s’ajoutent aux frais d’acquisition et sont traités sur la page hypothèque et notaire.

Quel document fournir pour un compromis de vente ?

Les pièces dépendent du bien et des parties : identités, titre de propriété, diagnostics, informations d’urbanisme et documents de copropriété lorsqu’ils sont applicables. Le financement et les conditions suspensives doivent aussi être préparés. Le notaire fournit une liste adaptée ; certains documents doivent être remis avant que le délai de rétractation puisse courir.

La condition suspensive de prêt

Elle est de plein droit lorsque l’acquéreur finance à crédit. Trois éléments la rendent efficace, et leur absence la rend inutile : les caractéristiques du prêt — montant, durée, taux maximum — doivent être précisées ; le délai d’obtention de l’offre, qui ne peut être inférieur à un mois (article L. 313-41 du Code de la consommation), doit être réaliste — ce minimum légal l’est rarement en pratique ; l’acquéreur doit déposer réellement ses demandes et pouvoir le prouver. Une condition suspensive de prêt mal rédigée ne protège personne : l’acquéreur qui ne respecte pas les démarches convenues ou les caractéristiques du prêt prévu, risque de voir la condition réputée accomplie — et de perdre son dépôt.

Les diagnostics et l’état daté

Le dossier de diagnostics est à la charge du vendeur et s’annexe dès le compromis : amiante, plomb, termites, gaz, électricité, performance énergétique, état des risques. Un diagnostic manquant ou périmé retarde la signature. En copropriété s’y ajoutent le règlement, les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale et l’état daté du syndic.

L’urbanisme et les droits de préemption

Le certificat d’urbanisme révèle un alignement, un emplacement réservé, une zone de risque. Une extension réalisée sans autorisation se règle avant la vente, pas après. Le droit de préemption de la commune ou de la SAFER doit être purgé : sur les parcelles à vocation agricole, fréquentes en Sarthe, le sujet est traité sur la page frais de notaire pour un terrain agricole.

Promesse, compromis, réservation : les quatre avant-contrats

Aucun texte ne classe les compromis en catégories. Quatre avant-contrats se rencontrent simplement en pratique : la promesse synallagmatique — le compromis —, la promesse unilatérale de vente, la promesse unilatérale d’achat, et le contrat de réservation d’un logement vendu en l’état futur d’achèvement.

La promesse unilatérale se rencontre sur les opérations où l’acquéreur veut du temps sans s’engager : professionnels, promoteurs, terrains à urbaniser. Elle est traitée sur la page promesse de vente.

Le compromis signé sans notaire

Un avant-contrat peut être signé sous seing privé, entre particuliers ou en agence. La forme privée est possible, mais les vérifications et les clauses restent essentielles : la vérification que le vendeur est bien propriétaire, la recherche des servitudes dans les titres antérieurs, l’état des hypothèques, la situation d’urbanisme et la purge des préemptions doivent être examinées avant de s’engager. Ces vérifications seront faites de toute façon, mais après l’engagement. Vendre sans agence est un choix économiquement défendable ; signer sans relecture ne l’est pas.

Compromis de vente notaire : l’accompagnement de l’office

Les avis publics de l’office portent sur plusieurs types de dossiers. Ils ne constituent pas des témoignages spécifiques à cette démarche. La fiche Google affichait 4,9/5 pour 76 avis lors du relevé du 27 septembre 2026 ; ces chiffres peuvent évoluer.

« font preuve d’une grande gentillesse et de compréhension. »

Consulter les avis sur la fiche Google de l’étude. Le premier échange sert à préciser votre situation et les pièces utiles ; un avis ne préjuge pas du résultat de votre dossier.

Compromis de vente notaire : questions fréquentes

Comment se passe un compromis de vente chez le notaire ?

Le notaire lit l’avant-contrat, vérifie l’identité et la capacité des parties, annexe les diagnostics et le dossier de copropriété, reçoit le dépôt de garantie sur son compte séquestre, puis notifie l’acte à l’acquéreur. Le rendez-vous se tient le plus souvent sous forme électronique, sur tablette, selon la forme retenue, authentique ou sous signature privée.

Précisions complémentaires : quel délai entre le compromis et l’acte de vente ?

La loi ne fixe pas de minimum, mais dix jours de rétractation doivent d’abord être purgés et les pièces d’urbanisme obtenues. En pratique, deux à trois mois séparent les deux signatures. Une vente au comptant, sans copropriété ni préemption, peut aller plus vite si les documents arrivent.

Précisions complémentaires : qui doit payer le compromis de vente chez le notaire ?

La rédaction peut donner lieu à une rémunération dont l’office doit préciser le montant et les modalités avant la signature. Elle ne doit pas être présentée comme systématiquement gratuite ou automatiquement incluse dans les frais de vente. Le dépôt de garantie est une somme distincte, qui n’est pas un honoraire.

Est-il obligatoire de verser un acompte lors d’un compromis ?

Non. Aucun texte ne l’impose. L’usage est un dépôt de garantie de 5 à 10 % du prix, mais le montant se négocie et il arrive qu’aucune somme ne soit versée. Quand un dépôt existe, il est séquestré chez le notaire, jamais remis directement au vendeur.

Quels sont les 4 types de compromis ?

Le Code civil ne connaît pas de classification des compromis en quatre types : l’expression est d’usage courant, pas juridique. Elle désigne en pratique les quatre avant-contrats rencontrés : la promesse synallagmatique, appelée compromis, la promesse unilatérale de vente, la promesse unilatérale d’achat et le contrat de réservation en vente en l’état futur d’achèvement. Seul le premier engage réciproquement les deux parties.